发现了吗？

在近日广州公布的首批挂地名单中，有个地方的宅地，价格显得格外突出——

那就是增城。

(资料图片仅供参考)

三四千一平的楼面价，便宜到令人目瞪口呆，而其他上榜的选手，齐刷刷都是5位数。

再低点，都要与仓储、道路用地“称兄道弟”了。

虽然是在增城，但毕竟也属于一线城市，宅地只卖三四千，说出去肯定很多人都不信。

或许有人会说，这只是名义上的起拍楼面价，实际不会这么糟。

那我们就把配建的留用地安置物业、绿地等等成本都加进去，满打满算，3600元/平出头。

是有好那么一点点，但似乎也没好到哪里去。

毕竟，2016年，万科在附近拿下的刘家村地块（即万科桃源里），成交楼面价都有4024元/平了。

而从目前的市场反馈来看，地块拍出高溢价的可能性并不大。

换句话说，如果地块成交，大概率也是底价。

这将创下近年最低记录，切切实实回到2014年左右的水平。

我们不妨简单对增城的地价做个回顾。

·2013年，增城还是增城市的时候，楼面地价大约是1000+元/平的水平；

·2014年，增城撤市设区后，朱村一口气推出了4宗地块，以3680元-4652元/平的价格被碧桂园、中铁、恒翔地产瓜分；

·随后几年，在地铁21号线以及各种规划利好的推动下，增城楼市爆火，地价也水涨船高，新塘、朱村、增江...多个板块的楼面价都迈入了“万元时代”。

最疯狂的，是2017年碧桂园拿下的新塘陈家林地块，高达23963元/平的楼面价，纪录至今仍未被打破。

｜新塘TOD@广州房产摄

但后来的故事，我们都知道了。

增城楼市遭受毒打，土地市场也不能幸免，降价、流拍的消息层出不穷。

其中，2020年推出的正果池田村地块，楼面价仅3904元/㎡，最终也迎来了终止出让；

而2021年-2022年集中供地期间，增城共推出49宗涉宅地块，仅成交了28宗，流拍率超过四成。

从地块的成交楼面价来看，7000-15000元/平都有，万元左右居多。

这次的派潭镇地块，价格确实是很低。

为什么会出现这种情况呢？

背后的原因，或许有以下两个方面：

一、位置太偏，郊区中的郊区，配套跟不上，发展也有限。

之前看过一个颇为有趣的观点：增城只能分为新塘和非新塘两大板块，一个主流，一个非主流。

这么划分，虽然粗暴，但也有一定道理，毕竟增城大部分资源都向着新塘倾斜，其他板块更像背景板。

地块所在的派潭镇，就是典型的“非新塘”区域，其位于增城北部，西北是从化，东北是惠州市，有大片的山体和绿地，风光秀美。

但交通不便，教育薄弱，商业氛围几乎为0，主打的就是生态，换言之，没有预期的增长空间。

｜北部地铁规划空白，《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》

搞搞旅游度度假可以，但卖楼，悬。

别说涨价，有人接盘都得偷着乐。

地价低，也是常理。

二、增城不缺供应，房企没有迫切的拿地需求。

虽然从去年以来，增城极大力度压缩了土地供应规模，但多年的“粮仓”不是白当的，现有的供应就足够消化很——长一段时间。

巨量供应下，整个市场，长期都会是供过于求的状态。

拿了地的房企，尤其是高价拿了地的房企，大多都很被动，最紧急的任务是卖楼回款，而不是加注补仓。

虽然近期市场回暖，部分楼盘也见机喊涨，但也只是少数有核心价值支撑的楼盘，大部分的项目还是在以价换量。

一些没有规划利好的盘，即使再优惠，都无人问津。

在这样的局势下，即使房企真的要拿，也会更愿意把目光投向新塘，尤其是地铁站附近，一些有开发性价比的地方，而非“空白”的边缘地带。

加入战局的派潭，如果不低点姿态，怎么争取房企关注。

当然，说了这么多，不是在否定增城。

作为广州楼市成交“一哥”，增城是有自身价值在的，东进节点，不限购，价低且稳定，对于想留在广州刚需一族来说很友好。

｜2.6-2.12全市一手住宅表现，来源@中原地产i广州

但如果有投资的心态，还是趁早放弃吧。

别说购房者，就连开发商，都不敢对后市抱有猛涨的想法。

毕竟，地铁红利已经被透支得差不多了，道路交通、教育、商业、医疗等配套又一直没有更上一层楼，几年前什么样，现在基本还是什么样。

和早几年项目，增城面临的局势还要更加复杂。

这厢黄埔低价抢客，那厢佛山、东莞极力“勾引”，还得再争点气，才能逆袭。

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